简析纽约市房屋租赁纠纷案件(下) A Brief Introduction on the Landlord - Tenant Case in New York City – Part 2

2020-09-07

       前言 房屋租赁纠纷是美国民事案件中较为常见的类型。由于新冠疫情对经济和社会造成的冲击,当前全美约4400万户租房家庭中,有接近五分之一的租户面临着或因无力负担租金而被驱逐的困境 [Picchi, 2020]。本文以纽约市相关法律法规为例,简要介绍房屋租赁纠纷案件在法院诉讼中的一般流程。上篇中介绍了租金给付类案件的诉讼流程,本篇将继续介绍房客驱逐类案件的诉讼流程并对全篇进行总结。同时,我们的网站上也发布了由我所律师整理的美国联邦及纽约州在新冠疫情期间为保护房客权益而出台的行政命令与政策,以供涉及此类案件的律师和当事人参考。

      (二)房客驱逐案件的一般诉讼流程

提起房客驱逐案件的基本条件是房屋租约已终止。此类案件中涉及的驱逐与租金给付案件中的驱逐有所区别,因为后一种驱逐是房客拒不执行生效判决而产生的后果,其主要目的是为了督促房客支付租金,以实现租金给付案件的目的。而房东提起房客驱逐案件的目的不是为了取得租金,而是为了收回租赁房屋,驱逐的理由是租金给付之外的其他原因,如房客制造的噪音难以容忍、房客未经允许对租赁房屋进行了改造,租约终止后房客拒不交还房屋等。

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房客驱逐案件的主要分为6个步骤:发出改正通知(Notice to Cure);终止租约(Notice of Termination);提出申请(Petition);庭审(Trial);获得判决(Judgment);实施驱逐(Eviction)。其中第3步到第6步的流程与金钱给付类案件基本一致,仅省略了要求房客给付拖欠的租金的过程,从而直接依据生效判决着手驱逐程序。因此下文仅对发出改正通知和终止租约两个部分进行介绍。

1. 发出改正通知

房东向房客发出改正通知并不是房客驱逐案件的必经程序。仅在两种情况下房东必须向房客发出改正通知:1. 房客租住的房屋属于租金管制类房屋(Rent Regulated Housing)【注1】; 2. 房客租住在房车公园内(Mobile Home Park)的移动房屋(Mobile Home)里【注2】。在这两种情况下,房东必须首先向房客发出改正通知,若房客在规定期限内【注3】拒不改正,房东才可以终止租约。

2. 终止租约

终止租约通知同样不是必经程序。若租约已经终止,则房东可以直接向法院起诉。下表总结了是否需要发出终止租约通知的不同情况:

租赁合同效力及居住状况

是否需要发出终止租约通知

1. 合同已终止,但房客仍在交租且房东接受了房租

2. 双方未签订书面租赁合同,但房客仍然在支付房租

3. 房东要在合同存续期间驱逐房客

4. 房客租住的房屋属于租金管制类房屋

5. 属于租赁合同约定需要发送通知的情况

6. 租赁合同已终止

若租约存续期间,房东如果想要单方面终止,则需要向房客发出终止租约通知。通知中应写明如下内容:

(1)终止租约的原因;

(2)要求房客搬出所租住房屋的截止日期;

(3)若拒不搬离则房东会向法院起诉。

根据租金支付方式的不同,限期搬离的时限也不一样。根据纽约市的规定,若房客按周支付房租,则房东应至少给予房客7天的时间;若房客按月支付房租,则房东应至少给予房客30天的时间 (NY State  Courts, 2012)。这一宽限期主要为了便于房客寻找新的住处。若房客在宽限期内拒不搬离,则房东可以向法院提起申请,正式开始房客驱逐案件的流程。接下来的流程与租金给付类案件基本一致,此处不再赘述。

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  总结: L&T案件虽然流程清晰且步骤并不复杂,但案件当事人和律师应当对各个环节的细节规定多加注意。就房东一方而言,向房客发出催缴通知时是否给予了房客适当的宽限期、是否正确送达了相关文件、驱逐程序是否正当执行等都是需要留意的细节,如果在这些细节中发生了瑕疵,则很可能成为房客提供了抗辩理由,这将导致房东不得不重新进行该步骤从而延长了整个案件的审理时间、耗费不必要的金钱甚至导致法官作出不利的判决。就房客而言,L&T案件的每个阶段只留给了当事人较短的应对时间,如3天内向房东支付拖欠的租金、提交答辩状的5天后参加庭审、14天内限期搬离等。这就需要房客根据时间节点及时采取相应行动对自己的权利进行救济或提出抗辩,错过该节点后提出的抗辩很可能不被法庭认可或导致法庭作出不利判决。此外,大多数L&T案件都是在正式庭审之间(Pre-Trial)以双方当事人达成和解的方式结案的,即使进入庭审阶段,在判决作出前也仍然可以和解且和解协议对双方都具有约束力,若一方拒不执行,另一方可以根据和解协议请求法院执行。因此当事人和律师应当谨慎对待和解谈判,对于对方提出的条件(特别是不利于己方的条件)多加考虑,最大程度维护己方利益。

我所律师按照专题整理和分析了美国联邦及纽约州在新冠疫情期间为保护房客权益而出台的相关行政命令与政策,以供当事人和律师参考:

《美国应对新冠疫情法律、政策一览 (An Introduction of US Legislation and Policy Response to COVID-19)》

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注释:

注1:此类房屋的租金价格不受市场的影响,每年的租金涨幅受到政府机构的限制(不可以涨幅过多),更多信息请参考NYC Rent Guidelines Board. Housing Types. https://rentguidelinesboard.cityofnewyork.us/resources/apartment-hunting/housing-types/#:~:text=Rent-Regulated%20Housing%20includes%20both%20%E2%80%9Crent%20controlled%E2%80%9D%20and%20%E2%80%9Crent-stabilized%E2%80%9D,protections%20than%20those%20living%20in%20market%20rate%20housing

注2:移动房屋也就是房车,房车同时兼具交通工具和房屋两种属性。当房车在道路上行使的时候,它被视为普通的机动车。当房车的居住者在房车公园里买、租下一个地点来停放房车的时候,房车就成为了一个住宅。更多信息请参考Howstuffworks. What is the difference between a house, a mobile home, a condominium, a co-op and a townhouse? https://home.howstuffworks.com/real-estate/buying-home/question489.htm

注3:纽约市的一般规定期限是10天,详见NYCourts Access to Justice, 2012. New York City Landlords & Owners Questions & Answers about Housing Court, New York: NY State Courts. p.8

参考文献:

1. New York  State Office of Court Administration, 2013. NYCOURTS.GOV.
 Available at: http://www.nycourts.gov/COURTS/nyc/civil/index.shtml
 [访问日期: 2020-8-27].

2. New York State  Office of Court Administration, 2020. New York City Housing Court.
 Available at: http://www.nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/startingcase.shtml
 [访问日期: 2020-8-31].

3. New York State  Office of Court Administration, 2020. NYCOURTS.GOV.
 Available at: http://www.nycourts.gov/courts/nyc/civil/corona/operating_plan.shtml
 [访问日期: 2020-8-27].

4. New York State  Unified Court Syetem, n.d. NYCOURTS.GOV.
 Available at: http://www.nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/index.shtml

5. NYCourts  Access to Justice, 2012. New York City Landlords & Owners Questions  & Answers about Housing Court, New York: NY State Courts.

6. NYCourtHelp.gov,  2019. Tenant Questions & Answers in Nonpayment Eviction Cases , New  York: New York State Unified Court System.

7. NYCourts  Access to Justice, 2016. New York City Tenants Questions & Answers  about Housing Court, New York: NY State Courts.

8. Picchi, A.,  2020. CBSNews.
 Available at: https://www.cbsnews.com/news/eviction-23-million-october/
 [访问日期: 2020-9-1].


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