简析纽约市房屋租赁纠纷案件(上) A Brief Introduction on the Landlord - Tenant Case in New York City – Part 1

2020-09-01

        前言: 房屋租赁纠纷是美国民事案件中较为常见的类型。由于新冠疫情对经济和社会造成的冲击,当前全美约4400万户租房家庭中,有接近五分之一的租户面临着或因无力负担租金而被驱逐的困境 [Picchi, 2020]。本文以纽约市相关法律法规为例,简要介绍房屋租赁纠纷案件在法院诉讼中的一般流程。同时,我们的网站上也发布了由我所律师整理的美国联邦及纽约州在新冠疫情期间为保护房客权益而出台的行政命令与政策,以供涉及此类案件的律师和当事人参考。

一、 定义

(一) 含义

房屋租赁纠纷是中文里常用的表达方式,在美式法律英语中的表述则是“Landlord – Tenant Case” (以下简称为“L&T案件”),直译为“房东-房客案件”,即房东与房客在房屋租赁法律关系中发生的纠纷。

(二) 分类

L&T案件因租赁主体的不同可以分为两大类,第一类是自然人以居住为目的而进行的房屋租赁,即住宅(Residential)租赁;第二类是商业主体因从事商业行为而进行的房屋租赁,即商业(Commercial)租赁。就案由来看,L&T 案件的分类包括但不限于租金给付案件(Nonpayment Case)、房客驱逐案件(Holdover Eviction Case)、要求房屋修缮案件(To Obtain Repairs Case)、物业代管案件(Article 7A Proceedings Case)等。

鉴于商业租赁纠纷不仅涉及房东与房客的关系,还会牵涉商业主体的自身经营状况、房产抵押等其他法律问题,受篇幅所限,本文仅对住宅租赁中最常见的两类案件,即租金给付案件和房客驱逐案件进行介绍。

 二、 管辖法院

 L&T案件属于民事案件,因此纽约市民事法院(Civil Court of the City of New York)对此类案件具有管辖权 [New York State Office of Court Administration, 2020]。因此,纽约市的L&T案件中不论标的金额大小,均由L&T法庭专属管辖。

目前纽约市的L&T法庭有Bronx Civil and Housing, Harlem Community Justice Center, Kings (Brooklyn) Civil and Housing, New York (Manhattan) Civil and Housing, Queens Civil and Housing, Richmond (Staten Island) Civil and Housing (New York State Office of Court  Administration, 2013)。 

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三、 L&T案件的一般诉讼流程

(一)租金给付案件的一般诉讼流程

租金给付案件一般发生于租约存续期间且房客仍然居住在租赁的房屋里 [NY State Courts, 2012],因房客在一定期间内经催告后仍不缴纳房租,房东向法院请求判令房客缴纳所拖欠的租金。通常当房客在判决规定的期限内仍不缴纳房租时,房东有权依据法院判决申请执法人员驱逐房客 [NYCourtHelp.gov, 2019]。租金给付案件主要分为缴租催告(Rent Demand)、提交申请(Petition & Notice)、答辩(Answer)、庭审(Trial)、获得判决(Judgment)、实施驱逐(Eviction)6个步骤。

1. 缴租催告

房东向法院正式提交给付申请前,需要先向房客催缴拖欠的租金,即发出缴租催告(Rent Demand)。催告中应当包括拖欠租金的月份、具体金额、宽限期和不缴纳的后果等信息。根据纽约市向房客提供的法院指南,缴租催告可以口头提出,也可以书面提出。书面缴租催告应当至少在房东向法院提起给付申请前的3天内作出(或根据双方约定,但不能少于3天) [NYCourts Access to Justice, 2016]。而根据纽约州(纽约市除外)房客应诉指南的规定,缴租催告只能通过书面形式且至少应当在房东向法院提起给付申请前的14天内作出 [NYCourtHelp.gov, 2019]。

缴租催告是租金给付案件的前置程序。房东在向法院提交给付申请前必须已经完成了催告且房客在催告宽限期内仍不缴纳房租,在这两个条件都满足的情况下,房东才能向法院提起给付申请,否则房客可以向法院提请撤案(Motion to Dismiss)。

2. 提交申请

在缴租催告的期限经过后房客仍不缴纳房租,此时房东可以正式向法院提交申请(Petition),租金给付案件正式开始。申请中应包含如下内容 [New York State Office of Court Administration, 2020]:

(1)申请人对该房屋享有的权益;

(2)应诉人对该房屋享有的利益及其与申请人的关系;

(3)有关房屋的说明;

(4)诉讼所根据的事实;

(5)诉求。

房东向法院提交申请并缴纳案件受理费之后,该案正式立案并获得了案号,此时房东应当向房客送达申请书的副本和通知(Petition & Notice of Petition)。送达程序是诉讼中的一个重要环节,美国法律对此有较为严格和详细的规定,如果出现送达瑕疵,则对方当事人可以向法院提出撤案申请。房东都需要在送达之后的3天内 [NY State Courts, 2012]向法院提交送达凭证(Affidavit of Service),以此证明送达程序合法。

还应注意,在租金给付案件里,房东提交的申请中有关金钱性给付的内容仅限于要求支付拖欠的租金如水电费、修缮费、律师费等其他费用不能包括在申请中。

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3. 答辩

房客在收到申请书和通知的副本之后就可以开始着手答辩(Answer)。【注1】答辩的方式较为灵活,可以口头或书面答辩。若房客选择口头答辩,则需要到L&T法庭的书记员办公室(Landlord-Tenant Clerk's Office)并把答辩内容告知书记员,书记员在做出记录后会为当事人选定开庭日期和地点,并把答辩状副本交给房东(或其律师)。因此口头答辩的答辩状不需要房客负责送达。若房客选择书面答辩,则需要将书面答辩状正确送达给房东(或其律师),并把送达凭证交给书记员。答辩是L&T案件的必经环节,房客必需作出答辩,否则房东可以要求法院作出缺席判决(Judgment on Default),并依据缺席判决要求房客给付租金或驱逐房客。

房客可以在答辩状中提起反诉,即要求房东向房客给付金钱,房东同样需要就反诉进行答辩。

4. 庭审

大部分L&T案件并不会进行到庭审(Trial)环节。因为大多数当事人会选择以和解方式结案,即双方在自行沟通或在法庭的调解员参与下,达成和解并签订和解协议(Stipulation of Settlement)。L&T案件中,和解是进行庭审环节前的必经步骤,即只有当双方当事人无法达成和解时,才会进行庭审。庭审环节要求L&T双方都出席,若房客无正当理由未出席且未申请延期庭审,则房东可以获得缺席判决。

5. 获得判决

在法官作出判决(Judgment)之前,L&T双方仍可达成和解,如果依然不同意和解,法官才作出判决。如果房东胜诉,法官会作出金钱性给付判决。房东可以根据该判决要求房客在5天内缴纳拖欠的租金。若房客按时缴纳,则该案宣告结束。若房客拒不缴纳,则房东有权要求法官依据该判决签署驱逐令(Warrant),从而开始驱逐程序。

应当注意的是,法官的判决也许会完全支持房东要求给付的租金数额,也可能依据双方的证据和调查的事实对金额作出修正(如房客提出房东未能完全履行修缮房屋的义务且情节严重,则法官可能据此在判决中减少应付的租金数额)。

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6. 实施驱逐

房东不能亲自驱逐房客,必须交由执法人员实施。驱逐程序主要分成4个步骤。首先,房东依据生效判决(缺席判决、胜诉判决或和解协议)申请法官签署驱逐令;第二步,房东雇佣一位执法人员(Marshal or Sheriff)【注2】,并将驱逐令交给执法人员;第三步,执法人员向房客发出驱逐通知(Notice of Eviction),通知一般会给予房客一定的宽限期,并告知具体的执行日期(只能在工作日的白天执行,这是正当程序的要求)【注3】。第四步,执法人员在通知所示的执行日期正式实施驱逐,搬出房客的财务并为房屋更换新锁。至此,租金给付案件及其执行全部完毕。

应当注意的是,房客被驱逐之后,其租金给付义务并不因驱逐的执行而豁免,房东仍然有权依据生效判决向房客追讨房租,该生效判决的有效期为20年。

 

我所律师按照专题整理和分析了美国联邦及纽约州在新冠疫情期间为保护房客权益而出台的相关行政命令与政策,以供当事人和律师参考:

《美国应对新冠疫情法律、政策一览 (An Introduction of US Legislation and Policy Response to COVID-19)》

 

注释:

注1:若房客在收到申请书和通知后向房东支付了拖欠的房租,则该案在房东或房客告知法庭这一情况后即宣告结束

注2:此处为纽约市:规定,纽约州其他地区则将执法人员的条件放宽到巡警(Marshal, Sheriff or Constable)。纽约市规定详见http://www.nycourts.gov/COURTS/nyc/housing/pdfs/Landlordbooklet.pdf

注3:纽约市对于宽限期没有明确规定,只说明了由执法人员根据日程决定,纽约州其他地区则规定了至少应该给予房客14天的宽限期,以便于房客寻找新的住处



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