赴美酒店投资之管理公司的选聘及管理合同要点提示

2018-01-15

赴美酒店投资之管理公司的选聘及管理合同要点提示

美国达凯国际律师事务所 (The WK Law Firm)

近年来,随着“走出去”战略的实施,不少中资企业选择赴美投资酒店行业。在投资的后续经营中,由于美国本土或国际酒店管理公司更为熟悉当地市场需求和操作模式,业主通常会倾向聘请当地或国际酒店管理公司管理经营其投资的酒店;但由于合作经验的相对欠缺或对本地酒店市场不熟悉等原因,中资业主在选聘管理公司以及谈判管理合同的过程中,往往处于市场相对弱势方,进而导致管理合同偏利于管理公司而增加了中资业主后期经营的风险。

本文结合本所代理中资业主在美多次开展酒店收购谈判及协助处理日常经营中法律事务的实践经验,从解析酒店业主与管理公司的关系入手,对管理公司的选聘及管理合同的重要条款作简要解读,以期为中资业主赴美投资酒店提供些许参考。

一、酒店业主与管理公司的关系

1948年,美国希尔顿酒店公司同波多黎各政府合作经营Carrible Hilton 酒店时,使用了“利润共享租赁”(Profit-sharing Lease)合作模式,即波多黎各政府将酒店交给希尔顿经营,不需要希尔顿提供任何担保,政府只获得部分经营毛利,并支付给希尔顿管理费用,这成为世界上第一份酒店管理合同的雏形。19世纪60年代晚期,美国兴起新建酒店的热潮,特别是为海外特定的商务环境所设计的酒店管理合同逐渐成为酒店管理公司对外拓展业务的一个重要途径,酒店管理合同由此逐渐兴盛。

有学者认为,酒店管理合同是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议,根据此协议,酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主经营、管理酒店,并对酒店业主负责,作为回报,酒店管理公司得到管理酬金[1]

可见,酒店业主与管理公司,是所有权人与经营者的关系,双方的权利义务通过签署的酒店管理合同及附属合同确立。此种委托管理模式对于缺乏酒店经营经验的业主而言,减少了投资后经营的风险,有利于酒店利润的增长。

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二、管理公司的选聘

       根据公司规模,管理公司主要有如下两种:

小型管理公司。对于在国内从事过酒店行业、且希望在美国继续使用自主品牌的业主而言,在美投资初期选择美国本土的小型管理公司协助管理是不错的选择。此种模式下,业主可与管理公司共同管理,既能避免酒店所有权和经营权的完全分离,业主自有的管理团队也能学习管理公司的管理经验,基于此,此种合作模式中,签署年限较短的管理合同是较佳的选择。

国际连锁型酒店管理公司。初次投资酒店行业或没有自主品牌的业主,可以通过与拥有知名连锁品牌及丰富经验管理团队的国际酒店管理公司签署特许经营协议的方式,直接将酒店委托给国际酒店管理公司管理。此种合作模式中,国际酒店管理公司强大的品牌实力可以为酒店带来稳固的客户群体,提高市场竞争力。但是,此种合作模式中,国际酒店管理公司为维持品牌价值,往往规定15至20年,甚至更长的管理期间。因此,一旦双方在日后合作中出现矛盾,业主方想要更换管理公司就会面临诸多困难,且聘用国际酒店管理公司的管理费相对选聘小型管理公司而言也更高。

可见,两种类型管理公司各有其优劣,在实践中,业主须以企业自身发展战略为基础,结合酒店的市场定位,选择合适的管理公司和合作模式。

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三、酒店管理合同要点提示

(一)酒店管理合同的构成

管理合同作为酒店业主与管理公司之间权利义务的载体,对双方日后合作及酒店后续经营意义重大。在管理合同谈判过程中,如何最大化地保证自身利益是多数业主最为关切的事项。

通常情况下,因业主提供的合同范本缺乏专业性和法律性,缺乏对国际酒店经营管理运作以及美国方面行业惯例的了解而不被管理公司接受,因此多数情况下双方会使用酒店管理公司自己的合同范本。

酒店管理合同的范本多达几百条、上百页,由以酒店管理合同(Hotel Management Agreement)为主的数合同组成,基本包括如下几个合同或文件:(1)合作意向书(Term Sheet);(2)酒店管理合同(Hotel Management Agreement);(3)技术服务合同(Technical Service Agreement);(4)品牌许可合同(License Agreement);(5)集团服务合同(Group Service Agreement)等。在上述合同框架体系中,意向书、酒店管理合同、技术服务合同是各个国际酒店集团合同体系中均包括的基本文件;对于其他合同如品牌许可合同、集团服务合同等,可以签署单独合同,也可将其内容以条款的方式规定于管理合同及技术服务合同中。

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合作意向书主要包括授权使用的品牌、管理期限、管理费比例、许可费、技术服务费、装潢设备储备金、保密及限制性条款等;技术服务合同、品牌许可合同主要为业主与管理公司在提供技术服务以及商标许可使用范围等方面做出约定;集团服务合同主要为管理公司提供集团服务合同的范围以及服务收费做出约定。

酒店管理合同是酒店管理项目的主合同,也是业主和管理公司谈判最重要的部分。概括而言,酒店管理合同主要包括以下重要条款:

(二)酒店管理合同中的重要条款

管理期间。业主应根据自己的经营规划与需要选择适当的管理期限,以尽量规避因管理期间过长为日后更换管理公司造成困难,或因管理期间太短而频繁谈判管理合同而影响酒店的市场定位及品牌影响力。概括而言,与小型管理公司可签署期限较短的管理合同,以5年为宜;与国际酒店管理公司可视管理的需要谈判,如果管理期间较长,应在协议中约定业主提前终止权条款,以最大化保障业主利益。

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管理费。管理费是管理合同谈判的重点。一般而言,业主应向管理公司支付的管理费包括:基本管理费、奖励费、酒店经营费用(包括预订费、营销费、员工培训费,及其他业主应报销的费用)。奖励费是为激励管理公司为酒店创造更多利润而设;同时,为最大化维护业主利益,双方也可约定若管理公司经营不善导致酒店营业利润低于预算利润,则管理公司应向业主支付实际利润与预算的差额。另外,若业主需要使用管理公司的品牌及标识等知识产权,则业主还需支付相应的许可费。对业主而言,怎样尽量降低基本管理费适用比例,以及如何更好地利用奖励费机制激励管理公司提升酒店经营利润应是合同谈判中的重要考量。

知识产权使用费。若业主希望使用国际管理公司的酒店品牌,双方应在管理合同或单独签署的许可协议中明确约定,业主可以使用的商标和预定系统等,并明确约定使用期间、许可费、使用权及限制。

管理公司委任及职责。管理合同中应明确约定业主委任管理公司,根据约定的经营标准管理和经营酒店,并须在协议中明确、详细地约定管理公司管理的职责和权限,包括但不限于:制定所有的经营策略,如客房和酒店设备的定价等;决定酒店员工的所有劳动政策、挑选及培训员工;单独或以业主的名义协商、签署和执行与酒店日常经营有关的采购合同、服务合同和许可合同;安排及监督酒店所有维修、维护、提升改造;计划、准备和监督酒店的市场推广工作。此外,也需明确约定管理公司在酒店管理和经营中的义务,包括但不限于:根据双方约定的经营标准管理酒店;代缴税费;协助申请和维持酒店经营所需的执照和许可;管理和维护财务账簿和记录;准备、编制预算和经营计划;处理意外和紧急事件等。

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酒店员工。酒店员工是管理公司选择和聘用的、在酒店工作或直接与酒店经营相关的人员。一般而言,双方应在管理合同中明确约定,选聘员工是管理公司的职责,但酒店总经理、财务总监等高级管理人员的聘用,应由业主批准;所有酒店员工应为管理公司的员工,但上述员工的所有薪资和福利等属于经营支出,应由业主承担。为最大化业主利益,在谈判过程中,应尽量确保合同中明确规定所有酒店员工的费用应严格按照批准的预算执行。

预算及经营计划的拟定与批准。管理合同应明确约定,管理公司应在下一财年开始前(通常至少提前60日),编制下一年度的预算及经营计划,并交由业主批准。管理公司应根据批准的预算及经营计划管理和经营酒店。

账户、账簿记录与审计。为最大化业主利益,应通过谈判在管理合同中明确约定,业主有权监督账户资金的使用情况;管理公司应妥善保管酒店经营相关的会计账簿和其他记录,并定期向业主报告;业主有权聘请独立的会计师事务所对每财年的酒店财务报表进行审计等。

违约和合同终止。一般而言,管理合同应明确约定构成一般违约和重大违约事件,并赋予双方违约救济权;同时,业主可视需要通过谈判约定一旦重大违约,业主可向管理公司发出违约通知后终止管理合同。合同也应明确约定终止费,为保护业主利益,业主应尽力在谈判中主张因管理公司重大违约导致合同终止时,业主无需支付终止费。

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合同转让。管理合同应明确规定,未经一方事先书面同意,另一方不得转让本合同。但业主可视需要通过谈判在合同中明确规定,业主可以转让合同的情形,如业主可在提前书面通知管理公司的情形下,转让其权利及义务等。

争议解决。双方应在合同中明确约定争议解决的方式,包括可选择委任酒店专家解决,或通过仲裁解决,或通过诉讼解决等。业主可根据自身实际,选择最适合自己的解决方式并通过谈判规定于合同之中。

概括而言,一个完整的酒店管理合同包含条款甚多,除上述重要条款外,还包括定义条款、保险条款、赔偿和责任限额条款等等,均需要业主全面审查,以避免日后产生不必要的麻烦和意料之外的损失。

从管理公司的选聘,到酒店管理合同的审查与谈判,对于投资酒店的中资业主来说,是一项重要而又繁杂的工程。聘请在酒店项目领域有丰富经验的中美律师团队,在商业、法律以及经营等方面为业主提供建议,有助于帮助酒店业主及时了解美国商业惯例、规避风险,在谈判中争取更多的话语权和权益,维护酒店业主的最佳利益。

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 美国达凯国际律师事务所

美国达凯国际律师事务所 (The WK Law Firm)于1984年在美国成立,总部位于纽约曼哈顿中城747大厦,并在中国设有代表处,主要从事跨境并购、银行业务、国际贸易、国际商业诉讼与仲裁等法律业务。WK 代表许多国际著名企业,例如:海航集团、中国建筑、威特集团、中国人民保险公司、中华航空公司、美林公司、JPMORGAN、 HSBC、交通银行、中国银行、中华嘉华银行、东亚银行、大华银行、国泰银行、国际银行等。

事务所首席代表吴异军律师(Allen Wu)是常春藤宾州大学法学博士、艾利斯岛杰出移民奖章得主、共和党亚裔总党部执行主席、亚太总裁协会全球副主席、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。作为知名中美贸易投资专家,吴律师在美国主流社会法、政、商界均享有良好声誉及知名度。吴律师在跨境投资、国际贸易,及商业诉讼领域有超过30年的专业经验,近年来,吴律师与其精英团队协助客户成功完成了多项重大标志性收购项目,受到业界广泛认可与关注。

事务所中国代表处赵姝律师(Alice Chao)毕业于中国政法大学,擅长跨境并购、国际贸易、争议解决、资本市场等业务。多次协助客户成功完成大型跨境并购项目,长期担任中美跨国企业项目顾问。

业务联系:alice.chao@wklaw747.com


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