美国商业地产并购之尽职调查

2017-12-05

美国WK国际律师事务所

近年来,中国投资者赴美并购房地产活动日益增多,同时在商业地产并购方面所面临的陷阱也越来越多。为避免并购风险,在并购前进行尽职调查显得尤为重要。我们基于多年丰富的商业地产并购经验,总结出商业地产并购尽职调查中必不可少的几个部分,供读者参考和探讨。

尽职调查又称谨慎性调查。在并购活动中,尽职调查一般是买方对目标方进行的现场和资料调查,也可以是并购双方的互相调查。完整的房地产并购尽职调查包括对产权、财务、法律和市场等方面的调查。

(一)房地产并购项目中尽职调查的作用

目前,赴美投资企业大多通过招标、拍卖和协议等方式取得商业地产。商业地产交易尽职调查主要是为了确保买卖双方在签订合同前,通过合理的信息披露和调查,更全面地了解目标房地产本身的状况,并更好地确定各方权责。尽职调查在房地产并购项目中最重要的作用表现为:

  1、有利于评估和规避并购风险。对于买方而言,最大的风险来源于信息不对称。由于信息不对称,买方将可能面临着目标方的道德风险、财务风险和法律风险等。通过尽职调查,可以降低信息不对称,合理评估和有效规避上述风险。

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  2、为确定并购价格和并购方案提供依据。在房地产并购交易谈判过程中,交易双方的焦点一般集中在并购价格的确定上,尽职调查有助于估算房地产的预期价值并最终确定价格。如在尽职调查中发现目标物业存在建筑或者结构瑕疵、未披露的抵押和第三方优先权或者缺少政府部门要求的资质,买方在对各项或有负债和不良资产进行评估后,可作为与卖方就并购价格进行谈判的依据,并可在并购协议中加入相关的限制性或者补救条款等。

3、有利于并购完成后的开发整合。房地产并购项目是一项复杂的系统工程,并购工作仅仅是房地产投资的第一步,并购后的整合是投资成败的关键。通过尽职调查,可以熟知目标房地产的具体情况,了解原业主对房地产的经营战略和管理理念等,然后据此制订整合方案,实现效益最大化。

(二)房地产并购项目中尽职调查的流程

在房地产项目并购活动中,一个较为规范、完备的尽职调查通常应遵循以下工作流程:

1、组建尽职调查团队。买方通过抽调内部的财务、法律、技术等专业人才,结合外部聘请的律师、产权公司以及地产中介等第三方服务机构,组建尽职调查小组。

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2、签订并购意向书和保密协议。签订并购意向书和保密协议是开展尽职调查前的必要程序。并购意向书主要约定买卖价金 (Purchase Price)、支付方式 (Payment) 等重要商务条款、交割条件(Pre-Closing Condition) 以及交割方式(Closing) 、后续并购活动安排、排他性条款(Exclusivity) 及保密条款(Confidentiality) 等。双方可约定,意向书不具有法律约束力(Non-Binding),但通常会约定排他性条款和保密条款等具有法律约束力。

3、制定尽职调查清单和问卷。在尽职调查前,买方首先要制定尽职调查的目标,并根据并购目的、交易内容等设计制作尽职调查清单和问卷,然后由卖方提供有关书面资料和证明,交由买方审阅并核对。

4、对目标项目进行内外部调查。调查渠道包括对目标物业进行现场勘察、审阅书面资料、约谈管理人员等;同时雇佣优质的产权公司和评估机构等第三方服务机构,进行产权调查、物业建筑结构和工程状态进行勘察和评估、环境评估,同时聘请专业的地产估值服务机构进行市场价值和财务估值。

5、形成尽职调查报告。一般商业地产买卖交易前的尽调会形成产权报告 (Title Report)、区域规划报告(Zoning Report)、物业现状报告(Property Condition Report)、初步环评报告(Phase I-ESA)和财务估值报告(Appraisal Report),报告中会将调查所发现的问题逐一列出,说明问题的性质,律师会同保险以及工程顾问等根据经验和行业标准做出风险判断,给出恰当的解决方案。

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(三)房地产并购项目中尽职调查的主要内容

一旦投资者确定收购某个目标物业,在着手收购该物业之前,必须要确定该产业的性质、状态是否满足条件,房地产运营是否遵循各项法规,是否存在针对该产业的未决诉讼,是否存在任何其他因素可能导致业主无法推进收购项目。较为全面的尽职调查包括但不限于:

1、产权状况调查,其中包括:

(1)土地位置、权属、产权性质、其上的永久性地役权和其他永久性权利(perpetual easements and other perpetual rights);

(2)土地和物业上抵押(Mortgage Lien)、质权(例如mechanic lien, judgement and tax lien)和其他权利限制;

(3)土地和物业的保险情况和税收状况;

(4)与目标物业有关的重要合同(例如租约和服务合同等);

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(5)与目标地产相关的诉讼、仲裁、行政处罚情况等。

2、物业建筑和工程状态评估,其中包括:

(1)物业主体建筑结构状况(屋顶、外墙等主体结构);

(2)物业内部机械和工程设施状况(例如电梯、通风系统、冷却和供暖系统);

(3)法律要求的防火、安保设施以及其他设施(例如ADA Compliance)。

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3、初级环保评估,其中包括:

(1)建筑主体材料是否符合环保要求;

(2)建筑周围的水体和土壤等自然环境是否存在污染或潜在污染物泄露危险。

如果初步环评检测发现较为严重的问题,有可能需要进一步更加专业和有针对性的检测,同时可能对后续物业估值、保险和并购融资条件产生一定影响。

4、业主(卖方)的财务和信用状况等信息调查,包括:

(1)业主的不良债权和负债情况;

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(2)业主的银行贷款记录和对外担保情况;

(3)与业主相关的诉讼、仲裁、行政处罚等情况;

(4)要求业主就并购日前存在的或有事项和未披露事项出具承诺和保证。

5、目标物业产估值和市场前景调查,包括:

(1)对目标物业进行专业模型测算并估值;

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(2)拟并购的项目是否与战略目标相吻合,考虑拟进入的区域是否为目标市场;

(3)物业所在地经济发展水平、发展规划、房地产市场供需、地方购买力、消费者喜好、价格变动趋势等情况;

(4)项目的位置、周边自然和人文环境、交通状况、配套设施等,分析主要竞争对手及项目竞争力,分析项目市场定位及目标客户群体等。

6、并购审批调查,包括:

(1)企业业主公司章程中的“反并购条款”,以确保对并购交易不存在程序上的障碍,或可通过一定的方式消除该障碍;

(2)调查企业业主的并购审批机构和程序。如是否需经股东会或董事会批准通过,是否需得到政府部门的审批(一般单一的商业地产并购并不需要反垄断或其他申报,但是在美国安全审查趋严的大背景下,不排除CFIUS会以国家安全名义对中国企业的资产并购进行询问或者调查)。

专业的律师或法律顾问可以通过尽职调查对目标企业的状态进行调查和披露,帮助买方更准确地了解目标房地产的价值和问题,及时披露与其投资计划相悖的因素,有效保证合同谈判和拟定的细节化和完整性,避免不必要的交易成本,实现客户投资利益的最大化。

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美国 WK 国际律师事务所

The WK Law Firm(“WK”)于1984年在美国成立,总部位于纽约曼哈顿中城747大厦,并在中国设有代表处,主要从事跨境并购、银行业务、国际贸易、国际商业诉讼与仲裁等法律业务。WK 代表许多国际著名企业,例如:海航集团、中国建筑、威特集团、中国人民保险公司、中华航空公司、美林公司、JPMORGAN、 HSBC、交通银行、中国银行、中华嘉华银行、东亚银行、大华银行、国泰银行、国际银行等。

WK首席代表吴异军律师(Allen Wu)是常春藤宾州大学法学博士、艾利斯岛杰出移民奖章得主、共和党亚裔总党部执行主席、亚太总裁协会全球副主席、中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员。作为知名中美贸易投资专家,吴律师在美国主流社会法、政、商界均享有良好声誉及知名度。吴律师在跨境投资、国际贸易,及商业诉讼领域有超过30年的专业经验,近年来,吴律师与其精英团队协助客户成功完成了多项重大标志性收购项目,受到业界广泛认可与关注。

WK中国代表处律师赵姝律师(Alice Chao)毕业于中国政法大学,擅长跨境并购、国际贸易、争议解决、资本市场等业务。多次协助客户成功完成大型跨境并购项目,长期担任中美跨国企业项目顾问。

业务联系:alice.chao@wklaw747.com





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