美国房产税基本政策简介

2017-03-10

随着经济全球化的不断发展和国内房地产行业经济泡沫的膨胀,越来越多的个人和企业倾向于在美国购置房产用来居住、投资或是经营。在进行房产交易的前期,应该对美国特殊的房产税收征收制度有一定的了解。

美国的房地产税以土地和房屋为课税对象,每年循环征收。由于美国地产税与地方的经济关系紧密,也是地方政府财政收入的主要来源,因此多由地方政府征收。但各地方政府规定的房产税税率会受到州税法的约束。各州的房产税税率不同,大约在1%-3%左右。例如,根据美国纽约州政府的规定,房地产所得税起征点为$500,交易对价达到$500需要缴纳$2的税款,由卖方承担。若交易额超过$1 million 则需要另外缴纳交易价款的1%的额外税款(也称“豪宅税”),由买方承担。除此之外,纽约州政府还要求纳税人按照规定的格式报税,并针对非美国居民的特殊纳税人主体的纳税活动做了特别的规定,要求其必须已经缴纳了通过销售房屋所得的个人所得税。

目前,美国已经建立起了较为完善的房产税税收体系,在很多方面都与国内的税收制度存在着差异。

首先,美国房产税是以房地产核定价值作为计税依据,属于沽定价值的税种。房地产的沽定价值由两部分构成:一是房屋本身价值(主要依据购买时价值、装修增加值、市场增值),二是土地价值。

其次,在房产税金额的计算方法上,根据标的不同选择性地采取市场比较法、成本和算法或是收入分析法的方式计算应缴房产税的总额。市场比较法,是以相似房地产的价值作为参考对待估房屋进行估值,适用于一般的住宅类评估。成本核算法,是根据建造成本与折旧情况对房屋进行评估,适用于学校、医院等公共设施的评估。收入分析法,根据租金收入用投资回报率测算出房地产的市值, 适用于商业、出租等房地产的评估。

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再次,美国房地产价值的评估与房产税收的征收管理分开。房产税的价值评估是由当地的房产估值办公室或类似政府机构的官员完成的,而房产税的征收是由税务官员负责的。房地产税的评估是由美国房地产评估师协会(SREA)组织专业的核税官员对房地产价值进行评估。如果纳税人对估价有异议,可以提起复议或上诉。而在征税管理制度方面,建立了私人财产登记制度,并与个人信用和存款实名制相关联,便于进行规范化管理,也同时方便了税务机关掌握纳税人资料。为了提高行政效率,为纳税人提供便利,美国采用网络系统管理房产信息,房产评估后可以网上纳税

最后,房产税的征收也是美国政府运用经济手段调节贫富差距、促进住宅业发展的重要手段之一。因此,美国政府针对一些特殊的房产给予了相应的税收优惠。例如,对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。这也是最大的一项税收减免措施。又如,目前已有30个州对退伍军人自住房屋规定了固定的免税额度。通过一系列的税收优惠政策,美国政府在活跃了房地产市场的同时,扩大了国内的有效需求,推动了国际经济的快速发展。

综上,在美国进行房地产买卖、持有、出租等法律行为时,应遵循各州税法的相关规定,并根据各地方税务机关的具体要求履行纳税义务。

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